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標題: [都更] 都更合理交換坪數教你這樣算!!! [打印本頁]

作者: ht5 時間: 2012-4-4 01:09 PM 標題: [都更] 都更合理交換坪數教你這樣算!!!

合理交換坪數教你這樣算

李柏蒼表示，目前最常見的屋主和建商取得坪數比為60：40或55：45，多的一方為屋主的比數，這樣的比例可不是隨便喊喊，而是透過簡單的公式計算來的。

舉例來說，小明有30坪四樓公寓，土地面積是12坪，屬住商土地、容積率是300%，那麼小明提供土地可建築面積就是74.88坪，公式如下：
12坪 × 300% ×1.6（公設轉換率）×（1+30%都市更新獎勵）=74.88坪

如果依照 60：40 或 55：45 分配比例計算（地主為多的一方），參與都更後，小明換回的實際室內坪數，才會和原來的一樣，大約在30坪左右，計算公式如下：
74.88坪 × 0.6 = 44.93 坪（扣除約33%的公設，實際室內約30.10坪）
74.88坪 × 0.55 = 41.18 坪（扣除約33%的公設，實際室內約27.59坪）

以台北市預售屋平均每坪50萬為基準，再依照常見的60：40或55：45的分配比例來算，建商可分得的價值，大概落在每坪20~22萬元之間，公式如下：
建方可分得價值＝ 50 × 0.4 = 20 萬元/坪
50 × 0.45 = 22.5 萬元/坪

建商一般利潤大概是25%左右，管理、銷售、稅金的成本，又佔了12.5%，就可以再進一步算出建商的每坪營建單價，大概會落在14.22~16萬元之間，公式如下：
20 / 1.25 / 1.125 = 14.22萬元/坪（營建單價）
22.5 / 1.25 / 1.125 = 16.00萬元/坪（營建單價）

透過以上的公式，就算是一般的民眾，也可以在問到幾個重要關鍵數據後，套入算出建商和自己分配的比例是不是合理？算出建商使用的建材成本，大概會是落在哪裡，不但可以要求建商不得偷工減料之外，對於未來新家建材的使用好壞，也會有一定的心理準備，充份達到保護自己的效果。

個人感想:

還是不要都更比較好!! 老舊房屋有老的美在大都會中保有這種老式的美也是一種享受!!!

不是嗎??

作者: scudarno 時間: 2012-4-4 02:09 PM

通常都更後原住戶可以拿到和原本實際坪數(扣掉公設)差不多房子
而且新房子的價格會更高
對住戶而言也算是房價提高(新舊的單坪價位差很多)
對建商和住戶其實是雙贏
但現在建商為賺前不擇手段
才會搞的那麼亂

作者: DoMoFerng 時間: 2012-4-4 03:03 PM

基本上都更主要的目的不在外觀
在居住安全與建築結構上
很多老房子只是磚造，整體結構不理想
更不要談電力；管線的配置不當有潛藏的風險

作者: nice22 時間: 2012-4-4 05:53 PM

本帖最後由 nice22 於 2012-4-4 07:11 PM 編輯

個人感想:
還是不要都更比較好!! 老舊房屋有老的美在大都會中保有這種老式的美也是一種享受!!!

舊都市看上去會有一種髒亂的感覺.才會有政府補助拉皮.都更
若更新了一切都按造新法規.房子也較新.看起會比較有清新比較舒適.這也才比較能創造出新的價值

作者: cc2003wa 時間: 2012-4-4 10:58 PM

應該還有停車獎勵
開放空間獎勵
前陣子配合花博的台北好好看獎勵
一堆亂七八糟的獎勵
反正政府讓建商賺很大

作者: tompao168 時間: 2012-4-5 12:47 PM

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作者: bkman0204 時間: 2012-4-7 12:21 PM

每一個地方的容積率和建蔽率都不一樣，
一定要依照每個地方的土地管制要點查看自己家的土地，
不是隔壁巷子鄰居分配有多少，你家就會分配多少
政府不給都更獎勵，一般建商很少會去整合都更，
且都更是一個專業且吃不好討的工作，一次投入就是好幾億，沒有賺錢幹麻無聊幫你家都更
當你投入10億沒有賺到1~2億你會去做嗎?賣便當的投報都比較都更高....
只是他投入金額高，看似賺很多.....
如果你家有建商來都更..何不試著了解他...
都更真的是對環境比較好....日本的防震都做到10級了
台灣的老舊房屋連5.6級都沒有....
ps停獎都要取消了...
開放空間獎勵是要留設才有...@@
容移想要做，還不一定買的到....
提供專業..真的好賺嗎?...
試著去了解..合理的分配才是王道

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